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112/01/23 - 中時房產網

隨著房市交易量下降，首當其衝在預售屋與新成屋的交易量，反觀中古屋惜售潮，房仲想賣好物件都沒有房子可賣「有價無量」，只要有新委售馬上就售出，為什麼新舊屋市場會落差這麼大？中古屋老屋魅力在哪？

▌01｜房價低於新屋

近幾年因為 COVID-19 影響，導致營建原物料、人力、購地成本提高，加上建商推案會參考地區周邊實價登錄，新屋價格一定比老屋價格貴 1.5~2 倍，若加上重劃區議題與比價效應，即便是預售屋，越接近完工日價格會逐步墊高。

▌02｜坪效優於大樓

只要有電梯，必然有公共空間問題，沒有電梯的老屋如公寓，坪數就如權狀上所寫實實在在，實際可用面積大，不會有花錢買大公設小公設的情況，即便是華廈，算入公共梯間和電梯公設比仍是低於大樓。

舉例來說，同樣權狀 30 坪的房子，不同公設比，室內坪數與房屋總價就有差，試算如下：

公寓（公設比 7%）

室內 28 坪，權狀 30 坪 x 30萬/坪 =總價 900 萬

大樓（公設比 35%）

室內 19.5 坪，權狀 30 坪 x 30萬/坪 =總價 900 萬

公設 10.5 坪， 10.5 坪 x 30萬/坪 =315 萬

→房貸中有 315 萬用在購買公共設施，無法私人使用。

從上述試算可知，大樓若也要住到室內 28 坪，須購買到權狀 43.1 坪的大樓，還要額外負擔 393 萬（總價1,293萬），相比之下公寓的總價坪效優於大樓。

▌03｜抗通膨保值佳

房市交易量下滑，通常最先衝擊新建案與重劃區預售屋，因為交通與生活機能尚未到位，容易產生價格下修調整的情況；中古屋因為較早發展，交通、生活機能發展成熟，自住需求高於投資需求，房屋價格能支撐不易跌價，保值性佳能抗通膨。

即便是屋齡高的老屋，若坐落在市中心捷運站旁，房貸還有可能貸至八成，因為銀行鑑價覺得房屋殘值足以申貸。若購買的是 30 年以上老屋，地段好甚至有機會參與都市更新，老屋重建單價直接翻倍。另外，老屋的房屋稅與持有稅相對於新成屋低，額外能省下一筆開銷。

▌04｜交通機能方便

影響中古屋價格的主要因素在地點，郊區的中古屋通常實價登錄（成交價）與開價差距不大，但是市中心的中古屋價格因為地點好，交通、生活機能方便，屋主售價都會刻意喊高，有較大的議價空間，房屋開價往往能有 7~8 折的砍價機會。

市中心中古屋或老屋通常學區規劃也完整，中小學校區較多，適合有 1 至 2 名子女的小家庭，交通網絡便捷方便上班通勤，好地點拉升房屋保值性，在房市交易量下滑或能不景氣時，能成為屋主的後盾。近期中古屋惜售，正是因為地點佳，加上沒有屋主沒有變賣換取資金的需求，導致有市無價。

▌05｜無管理費問題

老屋常被詬病沒有管理員可以幫忙收包裹，但隨著網路購物發達，商品大多能集中在超商或定點取貨。居住在大樓因公共設施面積多，需要收取管理費營運，若社區住戶太少，每戶的管理費就會很吃重，若是大型社區，通常住戶動輒 200 - 300 戶，參與管委會事務也會較公寓或華廈繁雜。

早期公寓或華廈因為管線使用量較低，管線孔徑較小，水電費也較新大樓來得低，但買中古屋最好還是要重拉電線與水管線路，才能避開水電壓不足問題，提高安全性。老社區住戶較為單純，鄰居素質也能較新建案和預售屋提早知道。

▌｜結論

中古屋因為地點佳而保值，但購買前屋齡也要審慎評估。舉例來說，10 年以上中古屋屋況尚可，若沒有特別明顯的問題，基本的粉刷、家具設備汰換就OK了，但如果是 20 年以上的老宅，基礎工程就要全面盤檢，如牆面壁癌、漏水檢視、梁柱結構、電線水管線路更新或增粗，才能避免入住後漏水或跳電失火等安全問題。

老屋通常防震係數較差，看屋時也可詢問房仲鋼骨結構是否牢靠，能提前避開有瑕疵的房子。雙北因為捷運影響中古屋房價，桃竹或中南部縣市則因為快速道路或商圈影響價格，找房時不妨採用同心圓方式向外尋找，或許有更多房子等著你喔。

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