112/02/13 - ETtoday房產雲
有「淡水第一家百貨公司」之稱的「大都會廣場」,共4個樓層去年1月起遭法拍,當初一拍底價近22.8億元,歷經整整一年拍賣,至今年2月四拍時底價剩約11億元,卻四度停拍。專家預估,此案租約長、租金低,使其租金投報率僅0.5%,投資毫無效益,恐成「萬年流拍」物件。
淡水區中山路8號「大都會廣場」原為台北市捷運局聯開案,當初原預計為誠品生活團隊將進駐,不過後期誠品退出,改由建商名統建設、威力建設投資成立「名統百貨」,於2012年底正式開幕,但經營陷入困境,2015年起就由「大都會廣場」接手經營至今。
此次流入法拍市場的樓層,即是債務人名統建設所持有的,拍賣原因則為「清償票款」,根據法院公告,此案包含地下1樓、2樓、3樓以及6樓,建物坪數約2520坪,屋齡約11年,8日原預計舉行四拍,底價為11億4545萬元,不過最終因「延緩執行」而停拍。此案去年1月一拍時,底價高達22億8665萬元,此後持續流標,且數次停拍,至今已總計停拍4次。
法院筆錄提及,此案地下一樓為NET服飾店,2樓則為UNIQLO,3樓則有4家商店承租,6樓則無人使用,另包含數個地下平面停車位。債務人呈報,此案含有租約,且至2035年3月31日為止,起初每月租金共178.5萬元,但自2019年5月起調整為每月租金50萬元。
寬頻房訊發言人徐華辰表示,此案持續流拍原因主要為底價高、投報率低,尤其該案本身為商用型不動產,此案投報率過低影響巨大。同時,此案租約不僅租金低,租約還簽至2035年,宛如「不平等條約」,成為此案最大抗性。
第一太平戴維斯研究部資深協理丁玟甄指出,此案依據法院筆錄指出,目前全案月租金約50萬元,而對比目前四拍底價約11億元,租金投報率僅約0.5%,相當不符合投資效應,且在升息環境下,根本不足以負擔貸款利息。在買賣不破租賃的原則下,未來得標人需繼受前手不合理的租約條件下,拍脱的難度相當高。研判此案若底價或租金部分未有調整,恐成為「萬年流拍」物件。
另外,徐華辰補充,此案目前為延緩停拍,也可能在5月也就是宣告延緩的3個月後,再重啟第四拍,不過若拍賣底價與內容變化不大,研判流漂機率仍大。
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