◆ 94法拍屋 ◆

112/02/13 - ETtoday房產雲

有「淡水第一家百貨公司」之稱的「大都會廣場」，共4個樓層去年1月起遭法拍，當初一拍底價近22.8億元，歷經整整一年拍賣，至今年2月四拍時底價剩約11億元，卻四度停拍。專家預估，此案租約長、租金低，使其租金投報率僅0.5％，投資毫無效益，恐成「萬年流拍」物件。

淡水區中山路8號「大都會廣場」原為台北市捷運局聯開案，當初原預計為誠品生活團隊將進駐，不過後期誠品退出，改由建商名統建設、威力建設投資成立「名統百貨」，於2012年底正式開幕，但經營陷入困境，2015年起就由「大都會廣場」接手經營至今。

此次流入法拍市場的樓層，即是債務人名統建設所持有的，拍賣原因則為「清償票款」，根據法院公告，此案包含地下1樓、2樓、3樓以及6樓，建物坪數約2520坪，屋齡約11年，8日原預計舉行四拍，底價為11億4545萬元，不過最終因「延緩執行」而停拍。此案去年1月一拍時，底價高達22億8665萬元，此後持續流標，且數次停拍，至今已總計停拍4次。

法院筆錄提及，此案地下一樓為NET服飾店，2樓則為UNIQLO，3樓則有4家商店承租，6樓則無人使用，另包含數個地下平面停車位。債務人呈報，此案含有租約，且至2035年3月31日為止，起初每月租金共178.5萬元，但自2019年5月起調整為每月租金50萬元。

寬頻房訊發言人徐華辰表示，此案持續流拍原因主要為底價高、投報率低，尤其該案本身為商用型不動產，此案投報率過低影響巨大。同時，此案租約不僅租金低，租約還簽至2035年，宛如「不平等條約」，成為此案最大抗性。

第一太平戴維斯研究部資深協理丁玟甄指出，此案依據法院筆錄指出，目前全案月租金約50萬元，而對比目前四拍底價約11億元，租金投報率僅約0.5％，相當不符合投資效應，且在升息環境下，根本不足以負擔貸款利息。在買賣不破租賃的原則下，未來得標人需繼受前手不合理的租約條件下，拍脱的難度相當高。研判此案若底價或租金部分未有調整，恐成為「萬年流拍」物件。

另外，徐華辰補充，此案目前為延緩停拍，也可能在5月也就是宣告延緩的3個月後，再重啟第四拍，不過若拍賣底價與內容變化不大，研判流漂機率仍大。

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