◆ 94法拍屋 ◆

112/02/28 - Yahoo房地產

【文／連珠君】很多人想透過法拍購得便宜房屋，但即便做了充足功課，仍可能發生許多意外情形。曾經有民眾拍到新竹縣竹北市的房屋，在會同事務官、書記官、警察點交履勘當天，發現屋主服藥過量陳屍屋內，整整花了2年時間，才成功退回法拍屋。

拍定後發現是凶宅 銀行願意退讓

若標到法拍屋之後才發現是凶宅，到底能不能退呢？雖然司法院為避免民眾標到凶宅，導致無法辦理房貸，被迫棄標，明定各地方法院應調查且公告標的內有無非自然死亡等情事，但《強制執行法》第113條準用第69條規定中，有關「拍賣物買受人就物之瑕疵無擔保請求權」規定，執行卷宗內並無上開證據時不得向執行法院聲請撤銷拍賣程序。

法拍小哥陳俊廷表示，上面這條規定是說明，法院沒有物的瑕疵擔保責任，即使標得的法拍屋是凶宅、輻射屋、海砂屋，法院不負責任，但為什麼有些案例可以退回凶宅法拍屋呢？這是因為債權人銀行願意退讓的結果。

在《金融消費者保護法》第9條，銀行在承做房貸業務前，要評估貸款人的身份、地位、收入、工作、房屋瑕疵等，所以當拍定後才發現法拍屋是凶宅，銀行怕被金管會查，願意作退讓，並非是法院願意退回。

點交開鎖 屋內濃濃屍臭味

但這個案例比較特別，是在第一次點交履勘的時候，鎖匠開鎖後聞到濃濃的臭味，進入屋內才發現屋主因服藥過量陳屍屋內，而在警察的認定中，服藥過量很難去定義吃多少藥才算過量，有時身體不適，多吃一顆可能就會造成死亡，又不能知道是否是蓄意行為，所以認定是意外死亡，意外死亡算自然死亡，不是凶宅。

銀行當時的態度是，如果這個案子警察認定是凶宅，就不願意退讓，若認定非凶宅，就願意退讓，加上屋主債務其實剩下不多，銀行認為該案件再度進入法拍市場，債權也不受影響，所以願意讓拍定人退回，即便如此，也花了整整2年才退成功。

花了這麼久時間，是因為屋主過世，要找到繼承人，才能重新再拍賣，而屋主沒有小孩，找屋主兄弟姊妹討論遺產問題，還幫忙找律師，最後到家事法庭打官司，因此耗費2年時間才處理好繼承問題，資金也因此被卡了2年。

先調查法拍屋債權人

陳俊廷表示，在法拍屋事前調查中，債權人是誰很重要，萬一遇到凶宅問題，銀行較願意退讓，但若是一般民間機構，如地下錢莊、民間貸款業者，可能會態度強硬，不願意退讓，拍定人只能摸摸鼻子概括承擔。

陳俊廷提醒，每一次進場拍法拍屋時，一定要把法拍公告從頭到尾讀清楚，不能只看筆錄，而且要跟上一拍的公告仔細比對，才能確保安全，例如這個案子是第三拍拍出，重回法拍第四拍，公告事項多了2條闡述有屋主陳屍屋內的狀況，如果沒仔細閱讀，認為已經看過第三拍資料，就會落入陷阱。

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